美國按揭 Mortgage 白痴發現。

話說小弟喺公司執 file 嗰時發現咗個回報試算表，係紀錄物業按揭支出，稅項保險租金一大堆後的回報報表。打開發現良久沒有更新，故嘗試更新一番。誰不知。。。

由於小弟之前貪過癮，魔根大窿銀行有個新o既 payment option 可以每兩個星期還一次錢，咁可以提早還晒啲錢同慳到全期幾錢蚊利息支出。心諗，屌，即係將一個月 payment 拆做俾兩次，對我嚟講好似無蝕底喎，又無財務上o既壓力，why not？咁咪喺 online banking 度 click 幾 click，搞掂。

我出得 post 就更係有嘢屌喇。如是者就過咗接近一年，當我開番個 excel 準備更新就出現問題了。原本我係 monthly payment。咁收租又係 monthly，咁啲數好易 manage 同表示。誰知，玩 biweekly 後嚟料喇，原來佢唔係將一個月o既 payment 拆咗兩次俾咁簡單，而係將你原本每個月 payment 錢除贰之後，再將呢個數每兩星期就收一次。雖知道，一年有伍拾贰個星期，每兩個禮拜收一次錢即係一年收你廿陸次錢，即係拾叁次原本o既完整還款額，即係每年係供多一期錢。小弟雖然不是大富大貴，但安排肯撚定有 buffer，你要我即刻贖翻都分分鐘夠數。

問題喺在於佢每兩星期收你一次錢，其實佢係無即時將佢還款落去個 loan 度，一樣係等佢個 due date 先一次過 apply 落個 loan 度。即係其實佢跟本無同你重新計過條數，亦無每兩星期同你還款一次，佢只係每兩星期收你一次錢。變相係我有一半o既還款其實係提早咗兩星期收咗但又發呆係度無做到任何嘢。咁反正係喺你度呆坐，咁不如喺番我個 account 度呆坐好過喇，你又唔會俾翻啲息我o既。最主要係條氣唔順呀嘛。每年供多咗一期錢，咁梗係短咗年期喇。

你可能會再追問，咁佢 show 俾你睇慳咗利息又係點嚟呢？記唔記得上段提到每年會因為每兩星 payment 一次就會變相每年俾多一期錢呢？而嗰一期o既錢佢就會當係 partial payment 咁還咗落去個 principle 度，當你做咗 partial payment，利息支出就自然會減少。不過，佢呢個做法就唔係我原本想像中o既由每年供款拾贰次變成廿陸次。而係我錢就 pay 咗廿陸次，但佢只不過係久唔久就將因兩星期交一次錢同一個月交一次錢個時間差而突出嚟嗰舊錢當成 partial payment。我以為o既 excel formula 由 ipmt (3.625%/12, 期數, 20*12, loan amt) 變成 ipmt (3.625%/26, 期數, 20*26,loan amt) 根本就無實現到。 咁不如我自己久唔久做個 partial payment 仲好過喇。

所以，我最終都係改翻做 Monthly payment 算 Q 數。

是次經歷，都有學到幾樣嘢。
一、Mortgage 轉 payment frequency 的後果
二、再次深入了解 ipmt ppmt formula 個用法。
三、順便 update excel 計算每期 principle, interest 個計法。之前就固定個金額，跟住就用第幾期去計個 ipmt 同 ppmt。如果你跟足佢每期個額不變直到完結係咩事都無，但如果你係有 partial payment 過，條數就會亂晒，所以我改咗用每期還款後個 balance 放翻入去 ipmt, ppmt 去計數。而固定咗每用還款個金額，由於每月還款個息係一早 plan 好的，所以 (還款金額 - 利息) = 還本金個數。我估有計開呢類數o既人就會明我講咩。

仲有，美國傳統 mortgage 一般都係定息的，唔同香港玩 HIBOR 或者 P 加/減幾多厘咁。所以美國借錢買樓以香港仔角度嚟睇，係幾爽的。以今日利率嚟睇，聞說可以做到 3%。