美國按揭 Mortgage 白痴發現。

話說小弟喺公司執 file 嗰時發現咗個回報試算表，係紀錄物業按揭支出，稅項保險租金一大堆後的回報報表。打開發現良久沒有更新，故嘗試更新一番。誰不知。。。

由於小弟之前貪過癮，魔根大窿銀行有個新o既 payment option 可以每兩個星期還一次錢，咁可以提早還晒啲錢同慳到全期幾錢蚊利息支出。心諗，屌，即係將一個月 payment 拆做俾兩次，對我嚟講好似無蝕底喎，又無財務上o既壓力，why not？咁咪喺 online banking 度 click 幾 click，搞掂。

我出得 post 就更係有嘢屌喇。如是者就過咗接近一年，當我開番個 excel 準備更新就出現問題了。原本我係 monthly payment。咁收租又係 monthly，咁啲數好易 manage 同表示。誰知，玩 biweekly 後嚟料喇，原來佢唔係將一個月o既 payment 拆咗兩次俾咁簡單，而係將你原本每個月 payment 錢除贰之後，再將呢個數每兩星期就收一次。雖知道，一年有伍拾贰個星期，每兩個禮拜收一次錢即係一年收你廿陸次錢，即係拾叁次原本o既完整還款額，即係每年係供多一期錢。小弟雖然不是大富大貴，但安排肯撚定有 buffer，你要我即刻贖翻都分分鐘夠數。

問題喺在於佢每兩星期收你一次錢，其實佢係無即時將佢還款落去個 loan 度，一樣係等佢個 due date 先一次過 apply 落個 loan 度。即係其實佢跟本無同你重新計過條數，亦無每兩星期同你還款一次，佢只係每兩星期收你一次錢。變相係我有一半o既還款其實係提早咗兩星期收咗但又發呆係度無做到任何嘢。咁反正係喺你度呆坐，咁不如喺番我個 account 度呆坐好過喇，你又唔會俾翻啲息我o既。最主要係條氣唔順呀嘛。每年供多咗一期錢，咁梗係短咗年期喇。

你可能會再追問，咁佢 show 俾你睇慳咗利息又係點嚟呢？記唔記得上段提到每年會因為每兩星 payment 一次就會變相每年俾多一期錢呢？而嗰一期o既錢佢就會當係 partial payment 咁還咗落去個 principle 度，當你做咗 partial payment，利息支出就自然會減少。不過，佢呢個做法就唔係我原本想像中o既由每年供款拾贰次變成廿陸次。而係我錢就 pay 咗廿陸次，但佢只不過係久唔久就將因兩星期交一次錢同一個月交一次錢個時間差而突出嚟嗰舊錢當成 partial payment。我以為o既 excel formula 由 ipmt (3.625%/12, 期數, 20*12, loan amt) 變成 ipmt (3.625%/26, 期數, 20*26,loan amt) 根本就無實現到。 咁不如我自己久唔久做個 partial payment 仲好過喇。

所以，我最終都係改翻做 Monthly payment 算 Q 數。

是次經歷，都有學到幾樣嘢。
一、Mortgage 轉 payment frequency 的後果
二、再次深入了解 ipmt ppmt formula 個用法。
三、順便 update excel 計算每期 principle, interest 個計法。之前就固定個金額，跟住就用第幾期去計個 ipmt 同 ppmt。如果你跟足佢每期個額不變直到完結係咩事都無，但如果你係有 partial payment 過，條數就會亂晒，所以我改咗用每期還款後個 balance 放翻入去 ipmt, ppmt 去計數。而固定咗每用還款個金額，由於每月還款個息係一早 plan 好的，所以 (還款金額 - 利息) = 還本金個數。我估有計開呢類數o既人就會明我講咩。

仲有，美國傳統 mortgage 一般都係定息的，唔同香港玩 HIBOR 或者 P 加/減幾多厘咁。所以美國借錢買樓以香港仔角度嚟睇，係幾爽的。以今日利率嚟睇，聞說可以做到 3%。

話樓巿 - 按揭

相信按揭呢家嘢好多人都唔會陌生，尤其你曾經買過樓。按揭o既意思係，當你想買一層樓(香港嚟講其實係指買一個單位o既意思)，而你又無足夠o既金錢 full pay 去買入呢個單位，咁你就需要銀行或者財務機構去借錢買入呢個物業。同時間，銀行亦唔會無端白事咁借錢俾你，而佢係會做幾件事去平衡借錢俾你呢個風險：

1. 首期，即係買入價o既兩成(視乎準業主買入單住o既價錢、財務狀況等等。。。)。目的係顯示買家係有充分意圖或者意願去買呢個單位，俗啲講就係想同你攬炒或者洗濕你個頭。假如貸款人唔駛俾首期就借到錢，即係無本(某程度上 credit record 都係你o既成本嚟o既)就借到錢，萬一有朝債仔搞唔掂，供唔到款，佢就同銀行講，我無錢還，你收咗層樓喇，銀行都真係吹佢唔漲。如果你有俾首期，而你又供唔掂層樓，銀行收翻你層物業，你除咗無咗層樓之外，你付出o既首期都會付諸流水，一去不復返。咁你估相對講，你俾咗首期係唔係會落力啲撲水供樓呢？
   
   你可能即刻會問，喂，銀行收翻層樓有抵押品喺手，怕咩喎。說話就唔係咁講，因為銀行目的只係想將錢借出然後有穩定而又預期到o既利息作為收入，而唔係想收翻你層樓。銀行其實好多時都好保守，佢唔想承擔風險，佢寧願穏定咁收小啲錢，唔係係收翻你層樓轉售套利。雖知道一買一賣涉及風險，同埋，銀行收翻你層樓其實仲有一大堆 procedures 要做，法律上喇、估值喇、跟住要搵賣家喇(即銀主盤)，再唔得就要拎去拍賣，但拍賣好多時個價都係低於巿價，一來買入o既人都怕麻煩，二來銀主盤好多時都要你 full pay，因為銀行都想盡快收翻啲錢，唔係唔想揸住個物業。咁 full pay 得，個價自然會有所折讓。銀行唔想經歷一次下一個準業主要去做按揭冗長o既步驟及時間，萬一下一個準業主大吉利是上唔到會，交易告吹，即係成個過程又要再嚟過，真係好煩o架。仲有喎，拍賣行又會收銀行拍賣費用，所以銀行要做銀主盤的話分分鐘係會蝕錢的(雖然呢個可能性好低，銀行點會做蝕本生意。)
2. 利息，即如果銀行如果認為借錢俾你個風險高啲，佢就會收你高啲息，用高啲利息回報去消除佢心中o既不安，或者叫做快啲收回佢o既成本。打個擘如，假設兩個相似o既單位，成交價相近，但點解你個 rate 同佢個 rate 唔同？因為銀行覺得你風險高啲，而個成本上升，咁佢咪要加你利息去 cover 個成本囉，無錯，風險都係成本之一。總之收多啲錢咪接受到高啲o既風險囉，正所謂高風險高回報嘛。
3. 抵押，即係銀行作為你o既債權人，喺你有咩依郁o既時候，佢可以變賣你層樓(即你個單位)去支付你欠佢o既錢。雖然你係名議上o既業主，但某程度上只係建基於銀行賦予你物業o既某部分使用權同掛名叫做業主。好多時，按揭合約寫明你係唔可以私自再去做二按(即再抵押樓宇去借錢)或者改變用途，例如由自主變出租。呢啲動作你係要得到銀行o既同意先可以咁做。仲有喎，你張屋契係喺你手定銀行手呢？睇到呢度，你覺你係業主定銀行先係真正o既業主呢？

好喇，講咗一大論，我其實想講啲咩呢？就係想講下我呢個無錢買樓o既人對家陣發展商十成按揭或者二按去做埋銀行八成或六成或五成之後剩餘貸款金額o既做法。我集中講下當中o既風險。如果你計掂數，供到，就以為無問題？咁你就要小心喇。好多時，發展商為吸引買家，好多時會自己做埋財仔，食埋你最後一浸水。當銀行都預視風險增高或者樓價又開始回落，好多時就會出現所謂估價不足o既情況而導致貸款人借唔夠錢去買入單位。

即係例如個單位發展商賣俾你係 $100，但銀行預期樓巿下行，加上評估風險後，覺得你如果供唔掂要收翻層樓變賣時，個價可能只係值 $60 而批出 $60 呢個貸款額度俾你。而你如果有 $40 喺手，咁成個成交都無問題，你都係籌到 $100 去買樓。

但如果你只有兩成首期喺手，即 $20，咁即係你問銀行借埋都係得 $20 + $60 即 $80。咁剩底嗰廿蚊點算，發展商就發揮佢貪婪o既本色，嗱，小兄弟，見你咁有誠意買樓又一見如故，不如咁，我蝕底啲，借多 $20 俾你買樓，一圓你買o既夢想，一年免息期，之後先計利息，利率係 P+1，咁你咪有夠時間去籌期剩底嗰 $20 囉或者慢慢還。準業主睇到係唔係感激流涕呢？

但其實，你無諗過一年後會點呢？

假設你計好晒數，夠俾晒一按同二按o既供款，都不外乎三個 scenearios:

升巿：你供到銀行嗰份又供到發展商二按嗰份，你叻仔，無事。分分鐘過咗罰息期之後你可以 re-mortgage，套多小小現去清咗嗰二按。
平巿：你供到銀行嗰份又供到發展商二按嗰份，你叻仔，無事。只係還嗰廿蚊o既利息有啲貴咁囉。
跌巿：你供到銀行嗰份又供到發展商二按嗰份，你以為你叻仔，會無事？只係還嗰廿蚊o既利息有啲貴？唔止，分分鐘銀行突然發神經，覺得你個物業無當初估值時咁值錢，即係資不抵債，咁佢有機會 call loan，意思係收回貸款。或者好小小就同你追收資不抵債o既差額。當然，銀行一般唔會無故 call loan(但無人敢寫包單)，佢係多數聞到味然後就同債仔 call loan。因為我喺頭段都講過，銀行收回物業再賣出涉及成本以及呆壞帳，非到必要都唔想咁做。但如果，如果佢知你個出糧戶口突然間無出糧而樓巿跌得好勁，咁你就要小心，即使你唔知點解無糧出而又籌到旗供樓咁叻仔，佢都一樣會有理由相信你失去(或者快將失去)供款能力而觸發 call loan 危機。所以我成日都話，盡可能就出糧戶口同做按揭用唔同銀行，無需要俾銀行十分清楚你o既財務狀況。

上邊講o既係計好數夠供一按同二按o情況，但如果諗住走精面，博佢升，喺二按供款前就賣出o既話，咁唯有祝君好運。

突然係唔係覺得租樓好過買樓呢？咁就要睇你買樓o既目的係咩喇，要諗清自己做緊咩嘢，能力去度邊度同埋風險係啲咩，最壞打算係會點。當然租樓都一樣有風險，就係加租同埋唔續租，又要搵租盤囉。

美國銀行開戶親身經歷

首先，我要講o既係，我嚴重違反咗個人中指╭∩╮（￣▽￣）╭∩╮，呀唔係，係宗旨先啱。以前講過，被人 reject 過信用卡就永不錄用，但我的確係食咗言，我係悔疚過好一陣子！但面對一張聽講係全城都話好o既信用卡我居然脆底咗。不過呢樣唔係今次要講o既重點，下次先講翻信用卡。

今次係想講講去銀行開個戶口，開一個 saving account。你就可能會問，唓，開個 saving 有咩特喇呀師傅。兄台且慢，此 saving 不同彼 saving。喺香港，你要開個 saving，雖然家陣都麻煩，左填右 check，但都好平常o既一件事，尤其你原來已係現有客戶，但美國好唔同。

喺美國，default 一般你話去銀行開 account 意思係開個 checking account，亦即香港o既 current account。無論你係用嚟做出糧戶口、開 check(cheque)、交費咩都好，一般都係用  checking account 搞掂。而 saving 一般係預你有入無出，個別銀行對 saving account 提款次數係有次數o既限制。以 魔跟大窿 銀行嚟計，一年限提六次咁大把，當然 saving 係有利息支付，但 checking 好多時都係無或者小到你唔會恨，仲好多時可能要你係咩 priority account 或者咩 premium account 先會有 checking account 利息。

今次我想去開 saving o既原因又係貪心囉，其實兩年前都食過呢款優惠一次，食完就取銷咗，兩年後佢又嚟優惠，咁我咪又食多次囉。原本係開戶 saving account，十日內存款萬五蚊美金，維持三個月， 就會有 $200 rebate，六個月內 account 要仲係 active，唔係佢會扣翻錢o架。但近來做個小更新，就係將金額從萬五提升到兩萬五蚊，rebate 就升到 $300，維持月數一樣。

見佢話  online 申請到，咪諗住 online apply 入 code 開戶啦，點知開嚟開去都去到最尾一個 step 搞唔掂。咁我咪又 online message CS 問發生咩事，諗住我都係現有客戶，開多個戶口應該簡單啲呱。佢話 confirm 唔到我o既 information，要落去 branch 開戶。心諗，你老味，都用緊你 service，又點 confirm 唔到我個人資料呀。

好喇，咁我星期六就去你 大窿銀行行個圈。個 banker 都好好態度，我表明來意，佢就好快同我坐底開戶。俾完 ID 同 credit card 做身分證明後(佢要兩個文件證明你個名，其中一個要有相，而 credit card 喺美國都可以用嚟證明你個名)，佢就同我開戶。誰不知，佢問下係唔係 citizen，我梗係唔係喇，佢就問我攞 green card，要 scan 做 record。佢話每逢開戶都要做一次，無辦法喎。如果佢講o既嘢係真，我就就明白點解我 online 開唔到。以小弟無根據o既估計，係由於我並非 citizen，每次開戶都會 check 你個 identity 一次；如果你係 citizen，check 過一次後就唔會再 check(我估)。顯然我又開戶唔成喇。

我上網睇翻，原來 花旗參銀行都有開戶優惠，普通戶口，唔駛 direct deposit，只要維持 $15K 喺戶口，就可以有 $400 rebate。反正都係 check 個人 information，睇嚟，呢個仲著數，反正都想喺唔同銀行開多個戶口，無必要將所有數字俾晒同一間銀行知道晒。仲有，之前學前輩講o既，按揭嗰間銀行同出糧間銀行最好分開，無必要俾佢知道你財務狀態。得閒就要做好準備。

月平息 (flat rate) vs. 年利率 vs. 實際年利率 (APR)

相信很多香梘人都會收好多廣告電話。小弟亦唔例外。可能有人即刻會問，喂，你家陣身在海外工作，收咩廣告電話？如果接，你咪用緊漫游？為咗增加我 blog o既文章，我會開另一篇介我自己現時o既做法。

我唔可以話好鍾意接廣告電話，但呢個亦係一個好機會去感受下巿場氣氛、自己個 credit 如何？

話說小弟尋日收到渣兜打嚟，問我借唔借錢，本來都想收佢線，但見佢係銀行，又噏得出自個寶號，又咁有誠意叫我聽下，咪就聽下做到幾多厘。開價價廿叁萬，咩鬼嘢都唔駛，只要你話要就得喇。月平息 0.11%，佢話個實際年利率係 2.6x%，分 48 期，每月還 5044。其實又真係唔貴喎，你一般銀行做 P land 都做緊 6 到 7 厘。家陣呢個數只係比我當年按息貴半厘。用得其所又真係借得過呀，不過最衰就係未有諗到用途住。。。銀行就係咁，當通街都係錢就問你借唔借，又平又靚；當你需要錢嗰時就，又貴又借唔足。係咁 x 街o架喎。

好喇，我估好多人都知道勁多網站有月平息轉實際年利率計算器。但我為咗 remind 我自己，所以特此一文以說明之，有緣人又可以一看無妨。

所謂月平息，意思即係每期o既每一期(即每月)個利息金額都一樣。俾如借入本金為 $120，月平息 5%，即係每月利息為 $120 x 5% = $6。如果以一年期計，每月還款額為 本金 $10 ( 120 除以 12 期 ) + 利息 $6 ( 120 x 5% ) = $16。

以 230,000 計，月平息 0.11%，全期為 48 個月，即係：

P = 230,000
I (monthly) = 230,000 x 0.11% = 253
Installment = 230,000/48 + 253 = 5044.67
Interest total = 253 x 48 = 12,144

年利率為 12,144/230,000/4 = 1.32%，但呢個只係讀書時學到o既 simple interest rate。原因係呢個計法係無 consider 到你每月還款中，除咗還利息，仲有還本金。意思即係你每一期欠銀行個本金總額係不斷變小。留意翻，雖然本金係越來越細，但因為月平息的關係，利息開支係由一開始就定額不變，故每月實際個息率係每月都變緊，應該話，越到後期，你個實際月息係越貴。我上網搵咗好耐都搵唔到點樣將個月平息用自己計算o既方法去做翻實際年利率。只可以利用 excel 去幫助一下。唉，啲數學知識一早還翻俾老師。

首先，係要利用 excel 中 rate() 呢個 function。

=rate(Nper,Pmt,Pv)
Nper = 總共期數 = 48
Pmt = 每期還款額 = -5044.67
Pv = 現值(即借入金額) = 230,000

由於係借貸，所以 Pmt 我會視為負數。

=rate(48,-5044.67,230,000) = 0.2120%

未完o架，呢個只係實際月息，有人就咁將 0.2120% x 12 = 2.544 就收隊。但咁唔係好正確，我暫時諗唔到點解釋，希望有人可以留個言指點下。我只知道條數應該要用複息計算，即 compound interest rate：

實際年利率 = (1 + r)^t - 1
r = 實際月息 = 0.2120%
t = 一年還息次數 = 12

= ( 1 + 0.2120% )^12 -1 = 2.5738%

即大概為 2.57%，亦 match 翻好多網站或者銀行網頁所謂o既計算機條數。

無論你有無借錢都好，你都好應該要識計數呢，唔係人地話咩俾你聽就受咗佢算數。你唔好同我講連條數係點計都唔知就孭條數翻嚟。

其實，香港銀行做按揭算係幾簡單合理，單利率每月還款，都好合理同公平。怪不得以前啲人咁易透過買樓去做到財務自由。因為佢可以用最平o既利息去做到好大摃扞。當然喇，都要食正個樓巿升浪，唔係都一樣係蝕錢o既。但相對借錢炒股票，你覺得邊樣借得大啲？邊樣借得平啲？至於樓定股好搵o的？我真係俾唔到答案你囉。。。

人民幣提存

話說渣X銀行打電話過來，說什麼新資金可以做到三六九個月定期3%利息，挺吸引。媽的，我早知道就把所有錢提出來！

星期六的今天，我就去作這樣的準備，誰知道只能每次提一萬人仔。我靠！誰要一家只能存不能提的銀行服務。小弟決定不要它的人民幣服務，要轍資！

渣X銀行越來越不合我心水！

買金粒

話說小弟今日心血來潮想買幾粒金粒抗通賬。據聞上海商業銀行有實金買賣，價錢又比較相宜，便想飛身去買入。雖不知星期六是不作實金交易。估計是今天金銀業貿易場沒有黃金報價，而銀行又不想承擔差價風險，故不作買賣。果真保守！

另外，想介紹一間比較相宜的找換店，就是位於中環的百年找換店，以下為美元對港元的對照：

百年：
7.7400/7.7570
StandardChartered：
7.735319/7.764694
HSBC：
7.73442/7.76398

那就是說，買入要去百年，買出的話，就要去HSBC，但是可能要分好多次才可把美金現鈔全數存入。

銀行服務

話說今日專程走到香港的金融中心地帶辦一些銀行服務，有以下評論：
一、對匯豐銀行的服務感到不滿：櫃檯職員居然不想回答關於美金往來戶口的問題，要小弟到另一邊開戶的地方問過究竟！要記著，我到的是匯豐銀行總行。
二、對破損鈔票的處理也要超過三分鐘。
三、匯豐銀行的自動櫃員機也會吐出破損嚴重的鈔票。
四、旁邊的渣打銀行主動提問我的需求並詳細解釋匯票跟美元支票之分別及收費。

看來，我這些小客戶真的不合適這間國際的本地大銀行，付不起這高昂的收費。

另外，渣打對美金存入/提取是有收費的：
USD$2,500 或以下的現鈔：不用收費
USD$2,500 以上：收取0.25%

同時，匯豐對美金存入/提取的免費額度更細，只有USD$1,000。真不明白這是一間什麼的國際大行。

發完老脾。