話樓巿 - 按揭

相信按揭呢家嘢好多人都唔會陌生，尤其你曾經買過樓。按揭o既意思係，當你想買一層樓(香港嚟講其實係指買一個單位o既意思)，而你又無足夠o既金錢 full pay 去買入呢個單位，咁你就需要銀行或者財務機構去借錢買入呢個物業。同時間，銀行亦唔會無端白事咁借錢俾你，而佢係會做幾件事去平衡借錢俾你呢個風險：

1. 首期，即係買入價o既兩成(視乎準業主買入單住o既價錢、財務狀況等等。。。)。目的係顯示買家係有充分意圖或者意願去買呢個單位，俗啲講就係想同你攬炒或者洗濕你個頭。假如貸款人唔駛俾首期就借到錢，即係無本(某程度上 credit record 都係你o既成本嚟o既)就借到錢，萬一有朝債仔搞唔掂，供唔到款，佢就同銀行講，我無錢還，你收咗層樓喇，銀行都真係吹佢唔漲。如果你有俾首期，而你又供唔掂層樓，銀行收翻你層物業，你除咗無咗層樓之外，你付出o既首期都會付諸流水，一去不復返。咁你估相對講，你俾咗首期係唔係會落力啲撲水供樓呢？
   
   你可能即刻會問，喂，銀行收翻層樓有抵押品喺手，怕咩喎。說話就唔係咁講，因為銀行目的只係想將錢借出然後有穩定而又預期到o既利息作為收入，而唔係想收翻你層樓。銀行其實好多時都好保守，佢唔想承擔風險，佢寧願穏定咁收小啲錢，唔係係收翻你層樓轉售套利。雖知道一買一賣涉及風險，同埋，銀行收翻你層樓其實仲有一大堆 procedures 要做，法律上喇、估值喇、跟住要搵賣家喇(即銀主盤)，再唔得就要拎去拍賣，但拍賣好多時個價都係低於巿價，一來買入o既人都怕麻煩，二來銀主盤好多時都要你 full pay，因為銀行都想盡快收翻啲錢，唔係唔想揸住個物業。咁 full pay 得，個價自然會有所折讓。銀行唔想經歷一次下一個準業主要去做按揭冗長o既步驟及時間，萬一下一個準業主大吉利是上唔到會，交易告吹，即係成個過程又要再嚟過，真係好煩o架。仲有喎，拍賣行又會收銀行拍賣費用，所以銀行要做銀主盤的話分分鐘係會蝕錢的(雖然呢個可能性好低，銀行點會做蝕本生意。)
2. 利息，即如果銀行如果認為借錢俾你個風險高啲，佢就會收你高啲息，用高啲利息回報去消除佢心中o既不安，或者叫做快啲收回佢o既成本。打個擘如，假設兩個相似o既單位，成交價相近，但點解你個 rate 同佢個 rate 唔同？因為銀行覺得你風險高啲，而個成本上升，咁佢咪要加你利息去 cover 個成本囉，無錯，風險都係成本之一。總之收多啲錢咪接受到高啲o既風險囉，正所謂高風險高回報嘛。
3. 抵押，即係銀行作為你o既債權人，喺你有咩依郁o既時候，佢可以變賣你層樓(即你個單位)去支付你欠佢o既錢。雖然你係名議上o既業主，但某程度上只係建基於銀行賦予你物業o既某部分使用權同掛名叫做業主。好多時，按揭合約寫明你係唔可以私自再去做二按(即再抵押樓宇去借錢)或者改變用途，例如由自主變出租。呢啲動作你係要得到銀行o既同意先可以咁做。仲有喎，你張屋契係喺你手定銀行手呢？睇到呢度，你覺你係業主定銀行先係真正o既業主呢？

好喇，講咗一大論，我其實想講啲咩呢？就係想講下我呢個無錢買樓o既人對家陣發展商十成按揭或者二按去做埋銀行八成或六成或五成之後剩餘貸款金額o既做法。我集中講下當中o既風險。如果你計掂數，供到，就以為無問題？咁你就要小心喇。好多時，發展商為吸引買家，好多時會自己做埋財仔，食埋你最後一浸水。當銀行都預視風險增高或者樓價又開始回落，好多時就會出現所謂估價不足o既情況而導致貸款人借唔夠錢去買入單位。

即係例如個單位發展商賣俾你係 $100，但銀行預期樓巿下行，加上評估風險後，覺得你如果供唔掂要收翻層樓變賣時，個價可能只係值 $60 而批出 $60 呢個貸款額度俾你。而你如果有 $40 喺手，咁成個成交都無問題，你都係籌到 $100 去買樓。

但如果你只有兩成首期喺手，即 $20，咁即係你問銀行借埋都係得 $20 + $60 即 $80。咁剩底嗰廿蚊點算，發展商就發揮佢貪婪o既本色，嗱，小兄弟，見你咁有誠意買樓又一見如故，不如咁，我蝕底啲，借多 $20 俾你買樓，一圓你買o既夢想，一年免息期，之後先計利息，利率係 P+1，咁你咪有夠時間去籌期剩底嗰 $20 囉或者慢慢還。準業主睇到係唔係感激流涕呢？

但其實，你無諗過一年後會點呢？

假設你計好晒數，夠俾晒一按同二按o既供款，都不外乎三個 scenearios:

升巿：你供到銀行嗰份又供到發展商二按嗰份，你叻仔，無事。分分鐘過咗罰息期之後你可以 re-mortgage，套多小小現去清咗嗰二按。
平巿：你供到銀行嗰份又供到發展商二按嗰份，你叻仔，無事。只係還嗰廿蚊o既利息有啲貴咁囉。
跌巿：你供到銀行嗰份又供到發展商二按嗰份，你以為你叻仔，會無事？只係還嗰廿蚊o既利息有啲貴？唔止，分分鐘銀行突然發神經，覺得你個物業無當初估值時咁值錢，即係資不抵債，咁佢有機會 call loan，意思係收回貸款。或者好小小就同你追收資不抵債o既差額。當然，銀行一般唔會無故 call loan(但無人敢寫包單)，佢係多數聞到味然後就同債仔 call loan。因為我喺頭段都講過，銀行收回物業再賣出涉及成本以及呆壞帳，非到必要都唔想咁做。但如果，如果佢知你個出糧戶口突然間無出糧而樓巿跌得好勁，咁你就要小心，即使你唔知點解無糧出而又籌到旗供樓咁叻仔，佢都一樣會有理由相信你失去(或者快將失去)供款能力而觸發 call loan 危機。所以我成日都話，盡可能就出糧戶口同做按揭用唔同銀行，無需要俾銀行十分清楚你o既財務狀況。

上邊講o既係計好數夠供一按同二按o情況，但如果諗住走精面，博佢升，喺二按供款前就賣出o既話，咁唯有祝君好運。

突然係唔係覺得租樓好過買樓呢？咁就要睇你買樓o既目的係咩喇，要諗清自己做緊咩嘢，能力去度邊度同埋風險係啲咩，最壞打算係會點。當然租樓都一樣有風險，就係加租同埋唔續租，又要搵租盤囉。