買樓講座(一)

其實呢篇文欠咗一個遙距認識o既一位網友好耐，拖到佢連 blog 都無再寫我先'的'起心肝去開始寫呢個 topic。實在個心過意唔去。而我，想分享一下個人所得，希望別人唔駛行冤枉路/冤枉錢。

我想分享，有啲原因o既。
一、想為自己做個紀錄，自我警惕。
二、過來人，有緣人o既你仲有睇我個半死不死o既 blog 就俾希望幫到你或者見多樣嘢，教人就唔敢當。純粹分享下，俾個多 example 俾有緣人，只於點決定都係要睇自己造化。雖然我明白每人個情況都不一樣，即係情況類近，照跟或避開都未必會成功或者遠離失誤，但起碼想分享一下經驗，因為我自己成日都感到好孤單同迷網。

話說三四年前，即二零一四年，上過一個地產班，應該係有一個我追開佢個 blog o既口中嗰位'求C'隊長有份攪o既一個講座，我印象記都唔平，都成幾千蚊，大概接近一部高價手機o既價位。我嗰時o既心態係，如果真係學到嘢買到一個住宅，呢筆錢都唔係咩大數，所以一試。

我仲記得我仲坤咗個 friend 一齊上堂添。其實都唔係坤o既，佢自己都話有興趣。

一班我估都成四五十人，一個禮拜一堂，三四粒鐘一堂度喇。好似都有八堂 in total。地點係油麻地同尖沙咀之間，傳聞話好 L 猛鬼嗰橦重建過o既商廈。

你問我有無咩得著呢？咁實有o既。
你問我值唔值呢？em...我又唔多識去 valuate，但的確我知道一啲我之前無諗o既o野，同埋我相信喺我朋友圈中都應該無可能觸及到o既智識/經驗。

我知位我幾鍾意睇佢個 blog o既 blog 主都幾唔鍾意買樓收租呢個方法。而我喺香港的確最終係做唔到。但都有小小嘢可以分享下。

有樣o野值得留意，個講座同佢以前啲炒股講座一樣，都係有 sell 嘢，不過都唔係好 hard-sell。其實咁仲衰，中咗伏o既人可能會無咁唱衰佢呱，反正我無參與，無法得知結果。

其實當年啲 notes 同錄音都仲o係度，你話放上網咩？其實我唔介意，只費事因版權問題被人告就無謂。我最多盡我能力去 share 翻啲要點。

我首先 share 一下佢當年想 sell 咩呢。都係離唔開一個老掉牙o既一個主題：有錢齊齊搵。唉，邊有咁大隻蛤乸隨街跳吖。條橋 work o既，你慌會無人做？幾時論到我呢啲魚毛呀。當年，佢地就 sell 夾錢買工廈同埋夾錢買商住樓。

夾錢買工廈呢，原因當年樓巿已經炒到好很勁，啲人覺得好貴，買嚟收租已經開始無咩肉食，所以轉炒工廈，加上早排話博佢玩活化計劃，一個唔埋，申請到活化改變用途，可塑性都大o架。例如買大再拆細，即係要拆埋契。裝修到靚靚仔仔放租或者再放售。但有啲做法就某程度上，玩緊法律空隙，做到好似成間屋咁有晒淋沐間，用電爐扮 pantry，好似住得人咁，但其實係唔可以做住宅用途。不過租用人就唔知/唔干涉佢想點用喇。到現在睇翻，成個計劃都叫做 work，起碼到呢一刻，嗰時有 join 佢地個搵錢大計o既人應該唔死得人，斷估都有錢賺o既。

我的確覺得工廈都有啲潛力，只不過係唔熟行情，又無時間，實在不宜沾手。不過就起碼知道即使工廈都要睇地契所定明建築物o既用途。例如，係倉定工場，當時未有迷你倉大火，佢地個 plan 就遊說買工廈放租俾人做 wargame 場、文青工作室呀、私房菜呀、band 房、co-office 呀、迷仔倉。的確，嗰一刻係 work o既。但要留意倉嚟做 office 係走法律空隙，工場但又無生產線又真係講唔過去，同埋，理應唔可以有現金交易。因為唔係商用樓宇。其實政府咁做原意係不同用途建築物有不同的設施配套，例如消防、承重、電力等等，當然仲有地稅喇。幾年前啲所謂樓上鋪呀開倉呀其實都係博大霧，違反地契，係會被釘契的。唔好以為業主話唔知租客會咁做就無事。業主係要了解租客o既用途。當然，你亦可以喺租約上定明，兼要租客 declare 唔會攞o黎做呢樣嗰樣。仲要留意，工廈未必係廿四小時自由進出，要自己同管理工司了解翻。仲有樣有趣嘢，就係工廈地鋪啲食肆其實好多都係食堂牌，即係理論上唔可以做街客，只可以供應膳食俾工廈內工作o既人。原意想平地價 -> 平租 -> 飯餐可以平啲 -> 減低工人o既生活壓力。

今次講住咁多先。