相信很多香梘人都會收好多廣告電話。小弟亦唔例外。可能有人即刻會問，喂，你家陣身在海外工作，收咩廣告電話？如果接，你咪用緊漫游？為咗增加我 blog o既文章，我會開另一篇介我自己現時o既做法。
我唔可以話好鍾意接廣告電話，但呢個亦係一個好機會去感受下巿場氣氛、自己個 credit 如何？
話說小弟尋日收到渣兜打嚟，問我借唔借錢，本來都想收佢線，但見佢係銀行，又噏得出自個寶號，又咁有誠意叫我聽下，咪就聽下做到幾多厘。開價價廿叁萬，咩鬼嘢都唔駛，只要你話要就得喇。月平息 0.11%，佢話個實際年利率係 2.6x%，分 48 期，每月還 5044。其實又真係唔貴喎，你一般銀行做 P land 都做緊 6 到 7 厘。家陣呢個數只係比我當年按息貴半厘。用得其所又真係借得過呀，不過最衰就係未有諗到用途住。。。銀行就係咁，當通街都係錢就問你借唔借，又平又靚；當你需要錢嗰時就，又貴又借唔足。係咁 x 街o架喎。
好喇，我估好多人都知道勁多網站有月平息轉實際年利率計算器。但我為咗 remind 我自己，所以特此一文以說明之，有緣人又可以一看無妨。
所謂月平息，意思即係每期o既每一期(即每月)個利息金額都一樣。俾如借入本金為 $120，月平息 5%，即係每月利息為 $120 x 5% = $6。如果以一年期計，每月還款額為 本金 $10 ( 120 除以 12 期 ) + 利息 $6 ( 120 x 5% ) = $16。
以 230,000 計，月平息 0.11%，全期為 48 個月，即係：
P = 230,000
I (monthly) = 230,000 x 0.11% = 253
Installment = 230,000/48 + 253 = 5044.67
Interest total = 253 x 48 = 12,144
年利率為 12,144/230,000/4 = 1.32%，但呢個只係讀書時學到o既 simple interest rate。原因係呢個計法係無 consider 到你每月還款中，除咗還利息，仲有還本金。意思即係你每一期欠銀行個本金總額係不斷變小。留意翻，雖然本金係越來越細，但因為月平息的關係，利息開支係由一開始就定額不變，故每月實際個息率係每月都變緊，應該話，越到後期，你個實際月息係越貴。我上網搵咗好耐都搵唔到點樣將個月平息用自己計算o既方法去做翻實際年利率。只可以利用 excel 去幫助一下。唉，啲數學知識一早還翻俾老師。
首先，係要利用 excel 中 rate() 呢個 function。
=rate(Nper,Pmt,Pv)
Nper = 總共期數 = 48
Pmt = 每期還款額 = -5044.67
Pv = 現值(即借入金額) = 230,000
由於係借貸，所以 Pmt 我會視為負數。
=rate(48,-5044.67,230,000) = 0.2120%
未完o架，呢個只係實際月息，有人就咁將 0.2120% x 12 = 2.544 就收隊。但咁唔係好正確，我暫時諗唔到點解釋，希望有人可以留個言指點下。我只知道條數應該要用複息計算，即 compound interest rate：
實際年利率 = (1 + r)^t - 1
r = 實際月息 = 0.2120%
t = 一年還息次數 = 12
= ( 1 + 0.2120% )^12 -1 = 2.5738%
即大概為 2.57%，亦 match 翻好多網站或者銀行網頁所謂o既計算機條數。
無論你有無借錢都好，你都好應該要識計數呢，唔係人地話咩俾你聽就受咗佢算數。你唔好同我講連條數係點計都唔知就孭條數翻嚟。
其實，香港銀行做按揭算係幾簡單合理，單利率每月還款，都好合理同公平。怪不得以前啲人咁易透過買樓去做到財務自由。因為佢可以用最平o既利息去做到好大摃扞。當然喇，都要食正個樓巿升浪，唔係都一樣係蝕錢o既。但相對借錢炒股票，你覺得邊樣借得大啲？邊樣借得平啲？至於樓定股好搵o的？我真係俾唔到答案你囉。。。
